+7 (863) 303 21 93 Бесплатная консультация
27 фев

Последствия обнаружения недостатков недвижимого имущества после заключения договора купли-продажи

Юридическая фирма «МОЙ ЮРИСТ» подготовила правовое заключение по вопросу уменьшения покупной цены по договору купли-продажи недвижимости или расторжения договора в связи с недостатками недвижимого имущества.
Между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке  До истечения года Покупатель предъявил Продавцу требование о расторжении Договора и возврате денежных средств по причине того, что при дожде произошло затопление недвижимости, что является скрытым недостатком, о котором Продавец не уведомил Покупателя при заключении Договора.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ 2 по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.
Согласно ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.
Таким образом, срок на предъявление данного требования, Покупателем не пропущен.
Однако, исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод, что статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.
В данном случае в Договоре указано только то, что с техническим состоянием приобретаемых объектов недвижимости Покупатель ознакомлен и согласен. Никаких требований к качеству недвижимого имущества Договор не содержит.
Кроме того, Покупатель был ознакомлен с местонахождением  приобретаемых объектов недвижимости, географической особенностью расположения и потенциальной возможностью затопления при тех или иных погодных условиях.
Данный вывод подтверждается судебной практикой, в том числе апелляционным определением  Ростовского областного суда № 33-15992/2014 от 1 декабря 2014 г. по делу № 33-15992/2014.
Таким образом, по мнению команды ЮФ «МОЙ ЮРИСТ», оснований для расторжения Договора не имеется.