+7 (863) 303 21 93 Бесплатная консультация
27 фев

Признание права собственности на самовольные постройки субъектами предпринимательской деятельности

ЮФ «МОЙ ЮРИСТ» подготовила правовое заключение по вопросу признания права собственности на самовольные постройки.
У Общества с ограниченной ответственностью имеется в собственности земельный участок. На данном земельном участке располагается нежилое здание, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке. Также на указанном земельном участке располагается гараж и кафе, возведённые без соответствующего разрешения, право собственности на данные объекты недвижимости не зарегистрировано.
Поскольку объекты недвижимости в виде гаража и магазина созданы без получения на это необходимых разрешений — они соответствуют признакам самовольной постройки, установленным в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Признание права собственности на самовольные постройки возможно в соответствии с п. ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Однако право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, процесс признание права собственности на самовольные постройки включает следующие стадии:
СТАДИЯ 1.
Обращение в Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с целью легализации самовольной постройки.
  • Проведение досудебной экспертизы с целью установления соответствия постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, отсутствия угрозы правам и охраняемым законом интересам других лиц;
  • Сбор иных документов в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
  • Подготовка и подача заявления в Департамент Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
Вероятнее всего, Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону вынесет решение об отказе в выдаче разрешения на строительство ввиду того, что объекты капитального строительства уже возведены на данном земельном участке.
СТАДИЯ 2.
Обращение в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку (в случае получения отказа от Департамента).
Анализ судебной практики по вопросу возможных причин отказа признания права собственности на самовольные постройки дал следующие результаты.
Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2015 г. по делу N 15АП-22766/2014: суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что обращение общества не является доказательством принятия мер к легализации самовольной постройки, так как, обращаясь в администрацию с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, общество не представило необходимый пакет документов, тогда как, совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей соответствующего разрешения с приложением всей документации, предусмотренной градостроительным законодательством для выдачи такого разрешения.
Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 15АП-2646/2015: строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства или получения им отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов. По правилам части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Постановление пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2015 г. по делу N А32-10102/2014, N 15АП-23864/2014: признание права как способ судебной защиты, представляет отражение возникшего на законном основании права, наличие которого не признано кем-либо из участников правоотношений. Иск о признании права подлежит удовлетворению, когда имеющееся у истца право не нарушено, но наличие права ставится под сомнение иными лицами. Решение по такому иску направлено на создание определенности в правоотношениях спорящих сторон, а не на восстановление нарушенных прав или законных интересов истца. Признание права собственности или иного ограниченного вещного права на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, принимает во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 года.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского от 10 ноября 2014 г. по делу N А53-6537/2014: в случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09). Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ, в связи с чем довод заявителя о необходимости установить соответствие спорного объекта градостроительным нормам подлежит отклонению.
ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА ЗАКЛЮЧАЮТСЯ В СЛЕДУЮЩЕМ.
Основные риски:
  1. Отказ Арбитражного суда Ростовской области в удовлетворении искового заявления о признании права собственности на самовольные постройки ввиду непринятия обществом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство, либо подтверждающих невозможность получения такого разрешения до начала строительства.
  2. Признание Арбитражным судом Ростовской области правомерным отказа Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в выдаче разрешения на строительство правомерным в связи с тем, что самовольно возведённые объекты уже построены и функционируют.
Факультативные риски:
  1. Не соответствие построек параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
2.Сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создаёт  угрозу жизни и здоровью граждан.